Verkehrswert

Der Verkehrswert (auch: Marktwert) ist der Preis, der für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielt werden kann. Er wird nach § 194 BauGB definiert und bildet die Grundlage für Gutachten, Beleihungen und Erbschaftssteuern.

Ausführliche Erklärung

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der zentrale Wertbegriff im deutschen Immobilienrecht. Er ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) legal definiert als der Preis, der in einem freien Markt bei objektiver Betrachtung erzielbar wäre – ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse.

Gesetzliche Grundlagen

Die Ermittlung des Verkehrswertes richtet sich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie schreibt vor, welche Verfahren anzuwenden sind:

Das Vergleichswertverfahren (bei Eigentumswohnungen und Bauland)
Das Sachwertverfahren (bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern)
Das Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten)

Abgrenzung zu anderen Wertbegriffen

Der Verkehrswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis, dem Beleihungswert oder dem steuerlichen Einheitswert. Er beschreibt den wahrscheinlichsten Verkaufspreis unter normalen Marktbedingungen.

Wann wird der Verkehrswert benötigt?

Bei Erbschaften und Schenkungen (Erbschaftsteuer, Erbauseinandersetzungen)
Bei Scheidungen und Zugewinnausgleich
Bei Zwangsversteigerungen (Mindestgebot)
Bei der Baufinanzierung (Grundlage für den Beleihungswert)
Bei der Ermittlung der Spekulationssteuer

Praxisbeispiel

Eine Eigentumswohnung in Köln hat eine Wohnfläche von 85 m². Vergleichbare Wohnungen in derselben Lage wurden zuletzt für durchschnittlich 4.200 €/m² verkauft. Der Verkehrswert beträgt damit rechnerisch ca. 357.000 €. Ein Sachverständiger berücksichtigt zusätzlich Baujahr, Zustand, Ausstattung und aktuelle Marktentwicklungen.

Häufige Fragen

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