Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich des Bodenwertes. Es wird vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern eingesetzt, wenn Vergleichspreise fehlen.
Ausführliche Erklärung
Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV (§§ 21–23 ImmoWertV 2021). Es orientiert sich nicht am Markt, sondern an den tatsächlichen Herstellungskosten einer Immobilie.
Berechnung Schritt für Schritt
1. Bodenwert: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
2. Gebäudeherstellungskosten: Normalherstellungskosten (NHK) × Bruttogrundfläche
3. Alterswertminderung: Abhängig von Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer
4. Vorläufiger Sachwert: Bodenwert + zeitwertgeminderte Gebäudekosten
5. Sachwertfaktor: Marktanpassung durch regionalen Korrekturfaktor
Stärken und Grenzen
Das Verfahren eignet sich besonders für Objekte, die nicht zur Vermietung bestimmt sind und für die es kaum Vergleichspreise gibt (z. B. Villen, Kirchen, Sonderimmobilien). Es ist weniger geeignet für renditeorientierte Anlageimmobilien.
Praxisbeispiel
- Bodenwert: 600 × 320 = 192.000 €
- NHK: ca. 1.600 €/m² × 150 = 240.000 €
- Alterswertminderung (30/80 = 37,5 %): − 90.000 €
- Gebäudezeitwert: 150.000 €
- Vorläufiger Sachwert: 342.000 €
- Nach Sachwertfaktor (z. B. 1,05): ca. 359.000 €
Häufige Fragen
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