Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand der erzielbaren Mieteinnahmen. Es ist das wichtigste Verfahren für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und vermietete Wohnungen.
Ausführliche Erklärung
Das Ertragswertverfahren ist nach §§ 17–20 ImmoWertV das zentrale Bewertungsverfahren für ertragsorientierten Immobilienbesitz. Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus ihrer Fähigkeit, nachhaltige Erträge zu erwirtschaften.
Grundprinzip
Der Gesamtbetriebs- oder Reinertrag einer Immobilie wird kapitalisiert (auf die Gegenwart abgezinst) und mit dem Bodenwert addiert. Der Abzinsungsfaktor hängt vom Liegenschaftszinssatz ab.
Berechnungsschritte
1. Jahresrohertrag: Tatsächliche oder marktübliche Miete × 12
2. Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall (~20–30 % des Rohertrags)
3. Jahresreinertrag: Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten
4. Bodenwertverzinsung: Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
5. Gebäudereinertrag: Jahresreinertrag − Bodenwertverzinsung
6. Gebäudeertragswert: Gebäudereinertrag × Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz)
7. Ertragswert: Gebäudeertragswert + Bodenwert
Praxisbeispiel
- Jahresreinertrag: 48.000 × 0,75 = 36.000 €
- Bodenwert: 400 m² × 400 €/m² = 160.000 €
- Bodenwertverzinsung (Liegenschaftszinssatz 3,5 %): 5.600 €
- Gebäudereinertrag: 36.000 − 5.600 = 30.400 €
- Vervielfältiger (50 Jahre RND, 3,5 %): ca. 22,9
- Gebäudeertragswert: 30.400 × 22,9 = 696.160 €
- Ertragswert gesamt: ca. 856.000 €
Häufige Fragen
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