Pachtwertverfahren

Das Pachtwertverfahren bewertet Grundstücke, die dauerhaft verpachtet sind (z. B. Erbbaugrundstücke oder landwirtschaftliche Flächen). Es leitet den Wert aus dem kapitalisierten Pachtzins ab.

Ausführliche Erklärung

Das Pachtwertverfahren ist kein normierts Standardverfahren der ImmoWertV, wird aber in der Praxis angewendet, wenn ein Grundstück langfristig verpachtet ist und der Eigentümer nur den Pachtzins erhält – nicht die Erträge aus der Nutzung.

Anwendungsfälle

Erbbaurecht: Grundstückseigentümer verpachtet auf 50–99 Jahre, Erbbauzins wird kapitalisiert
Landwirtschaftliche Flächen: Bodenpacht auf mehrjährige Laufzeit
Gaststätten und Hotelbetriebe: Pacht des Betriebs (inkl. Gebäude)

Berechnung

Pachtwert = Jahrespacht × Vervielfältiger (abhängig von Laufzeit und Kapitalisierungszinssatz)

Beim Erbbaurecht gilt vereinfacht:

Bodenwert des Grundstücks (voller Verkehrswert) → kapitalisierter Erbbauzins → Wert des Erbbaugrundstücks

Erbbaurecht – Besonderheiten

Das Erbbaurecht (§ 1 ErbbauRG) trennt Grundstück und Gebäude. Der Grundstückseigentümer behält das Grundstück, der Erbbauberechtigte kann darauf bauen. Nach Ablauf fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück (gegen Entschädigung).

Praxisbeispiel

Erbbaugrundstück, Grundstückswert ohne Erbbaurecht: 200.000 €. Erbbauzins: 2 % = 4.000 €/Jahr. Noch verbleibende Laufzeit: 55 Jahre. Kapitalisierungszinssatz: 3 %. Vervielfältiger: ca. 25,8. Pachtwert des Erbbaugrundstücks: 4.000 × 25,8 = ca. 103.200 € (deutlich unter Volleigentumswert).

Häufige Fragen

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