Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (§ 1 Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) ermöglicht eine Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum. Es wird im Grundbuch als eigenständiges Recht eingetragen und kann wie ein Grundstück belastet, veräußert und vererbt werden.

Grundprinzip

Der Grundstückseigentümer (z. B. Kirche, Gemeinde, Privatperson) räumt dem Erbbauberechtigten das Recht ein, auf dem Grundstück ein Gebäude zu bauen und zu nutzen – für eine festgelegte Laufzeit, üblicherweise 50 bis 99 Jahre. Als Gegenleistung zahlt der Erbbauberechtigte einen jährlichen Erbbauzins, der sich nach dem Bodenwert und einem vereinbarten Zinssatz (oft 3–5 %) richtet.

Rechtliche Struktur

• Das Erbbaurecht wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen (Abteilung I).
• Das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten – nicht dem Grundstückseigentümer.
• Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Gebäude gegen Entschädigung an den Grundstückseigentümer zurück (§ 27 ErbbauRG), meist 2/3 des Gebäudeverkehrswertes.

Wertsicherung des Erbbauzinses

Der Erbbauzins wird üblicherweise an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt die Inflation, steigt auch der Erbbauzins entsprechend. Anpassungsklauseln sind gesetzlich geregelt (§ 9a ErbbauRG).

Bewertung von Erbbaurechten

Die Bewertung erfolgt nach ImmoWertV und umfasst zwei Seiten:

• Wert des Erbbaurechts (Sicht des Erbbauberechtigten): Verkehrswert des Gebäudes abzüglich des Kapitalwerts der zukünftigen Erbbauzinszahlungen
• Wert des Erbbaugrundstücks (Sicht des Grundstückseigentümers): Kapitalwert der künftigen Erbbauzinseinnahmen plus abgezinster Bodenwert nach Laufzeitende

Finanzierung

Viele Banken finanzieren Erbbaurechtsimmobilien, verlangen aber in der Regel eine Restlaufzeit von mindestens der 1,5-fachen Kreditlaufzeit (mind. 30–40 Jahre). Die Grundschuld wird auf das Erbbaurecht eingetragen, nicht auf das Grundstück.

Verbreitung in Deutschland

Erbbaurechte sind häufig bei kirchlichen Trägern (evang./kath. Kirche), Kommunen und Stiftungen anzutreffen – oft in Gebieten mit hohen Bodenpreisen, wo sich der Kauf des Grundstücks als prohibitiv teuer erweist.