Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien umfassen Büros, Einzelhandelsflächen, Logistik, Industrie und Hotels. Sie unterliegen anderen Bewertungs- und Vertragsregeln als Wohnimmobilien – mit größeren Gestaltungsmöglichkeiten, aber auch höheren Risiken.

Ausführliche Erklärung

Gewerbeimmobilien bilden eine eigenständige Anlageklasse mit anderen Rendite-Risiko-Profilen als Wohnimmobilien. Der Markt wird nach Nutzungsarten differenziert.

Nutzungsarten

Büro: Klassische Büromieten, oft nach "All-in" oder "kalt" abgerechnet
Einzelhandel: Hochstraßenlage, Fachmarkt, Nahversorgung
Industrie & Logistik: Lagerhallen, Distributionszentren
Hotel: Operativer Betrieb beeinflusst Immobilienwert stark
Sonderobjekte: Kliniken, Seniorenheime, Tankstellen

Bewertung

Gewerbeimmobilien werden fast ausschließlich nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Entscheidend sind:

Mietvertragslaufzeit (WALT – Weighted Average Lease Term)
Bonität der Mieter (Ankermieter)
Leerstandsquote und Drittverwendungsfähigkeit

Mietrecht bei Gewerbe

Gewerbemietrecht ist deutlich flexibler als Wohnraummietrecht:

Kein gesetzlicher Kündigungsschutz
Befristete Verträge ohne Weiteres möglich
Index- oder Staffelmieten üblich
Mietfreiheiten (Incentives) bei Neuvermietung möglich

Risiken

Leerstand bei Nichtanschlussvermietung trifft härter
Hohe Umrüstungskosten bei Nutzerwechsel
Konjunkturabhängigkeit

Praxisbeispiel

Bürogebäude, 1.500 m² Nutzfläche, Miete 15 €/m² kalt, Jahresrohertrag: 270.000 €. Liegenschaftszinssatz Büro: 5,0 %. Ertragswert (vereinfacht, ohne Bodenwert): 270.000 × 0,75 (BK-Abzug) / 0,05 = 4.050.000 €.

Häufige Fragen

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